Wohnraum durch Aufstockungen und Dachsanierungen

Vor allem in Großstädten gibt es kaum noch freie Flächen, allerdings ist auf oder unter Dachflächen noch Potential für städtische Nachverdichtung. Vor allem der Gebäudebestand aus den 1950er bis 1990er Jahren bietet große Möglichkeiten, Wohnraum zu erschließen, der in urbanen Lagen dringend benötigt wird.

Wohnraum ist in deutschen Großstädten rar. Beispielsweise fehlen in München 10 000 Wohnungen im Jahr, die Frankfurter Allgemeine Zeitung zitiert sogar eine Studie, wonach in München bis zum Jahr 2030 100 000 Wohnungen entstehen müssten, um den Bedarf zu decken. Für deutsche Großstädte ergibt sich ein Wert von 1,2 Millionen Wohnungen, die noch nicht gebaut sind, aber dringend notwendig wären.

Die Problematik liegt auf der Hand, Lösungsansätze gibt es verschiedene: Neubau verschlingt wertvolles Land, das in den hochverdichteten Lagen der Städte kaum mehr vorhanden ist. Die freien Flächen dienen als wichtige Grünflächen in der Stadt, als Erholungsraum sowie als offene Flächen gegen die Versiegelung und damit gegen die Aufheizung der Innenstädte im Sommer. Auf der einen Seite suchen Kommunen händeringend nach Flächen für Wohnraum und erschließen diesen auch, auf der anderen Seite sind Experten für nachhaltige Stadtentwicklung vorsichtiger und versuchen Wohnraumerschließungen möglichst ohne neue Versiegelung zu erreichen. In diesem Spannungsfeld hat sich die urbane Nachverdichtung in Städten durch Aufstockungen und Dachsanierungen als probates Mittel erwiesen.

Aufstockungen für mehr Wohnraum

Blickt man nämlich von oben auf die Innenstadtlagen von Großstädten, lässt sich das Potential erkennen. Eine Studie vom Pestel-Institut in Hannover vom März 2016 besagt, dass es in Deutschland rund 3,2 Mio. aufstockbare Häuser gibt (herangezogen wurden Gebäude der 1950er bis 1990er Jahre). Bricht man das ganze herunter auf den Wohnraum in den dringend benötigten Innenstadtlagen ergibt sich ein Potential von 600 000 Gebäuden. Geht man von einer mittleren Wohnungsgröße von 80 m2 aus, dann könnten in deutschen Innenstädten in den so genannten primären Lagen, also dort, wo Wohnraum unbedingt erforderlich ist, rund 1,5 Mio. Wohnungen entstehen. Eine beachtliche Zahl, die den Bedarf decken würde, ohne mit Neubauten Flächen zu versiegeln.

Das ist nämlich nicht nur aus oben genannten Gesichtspunkten (Flächenversiegelung, Aufheizung der Städte) problematisch, Herausforderungen ergeben sich auch bei denkmalgeschützten Beständen, wie zum Beispiel von innerstädtischen Siedlungen der 1960er Jahre. Die recht aufgelockerte Bebauung mit viel Grünbestand wäre an sich prädestiniert für eine Nachverdichtung, stünde sie nicht – wie in vielen Fällen – unter Denkmalschutz.

Statische Prüfung – wie viel hält das Gebäude aus?

Die Potentiale sind da, nun müssen sie nur noch geweckt werden. Die Vorgehensweise bei Aufstockungen ist zunächst die Prüfung der statischen Belastbarkeit der Bestandsgebäude. Bisweilen sind nicht nur eingeschossige Aufstockungen möglich, wie die Aufstockung eines Lagerhauses in Rotterdam um zwei Geschosse zeigt (siehe Seite 27). Eine Aufstockung über mehrere Geschosse oder Staffelgeschosse erzeugt nicht nur Wohnraum, sondern verändert auch das Erscheinungsbild des Stadtquartiers. Eine Aufwertung von gleichförmigen Einheitsgebäuden ist im besten Fall so möglich.

Vorteil – Gesamtsanierungsplan für größere Bestände

Vorteile bringen Aufstockungen in vielerlei Hinsicht. „Neben der Wohnraumgewinnung kann in diesem Zuge auch eine Gesamtsanierung eingeleitet werden“, erklärt Karsten Tichelmann vom Fachgebiet Tragwerksentwicklung und Bauphysik im Fachbereich Architektur an der TU Darmstadt. Ein Bespiel für eine solche großflächige Sanierung ist im Dortmunder Kreuzviertel zu sehen (siehe auch dach+holzbau 4-5.2017). Die Immobiliengesellschaft Vonovia hat dort fünf baugleiche Mehrfamilienhäuser aus den 1950er Jahren um ein Vollgeschoss erweitert, um damit insgesamt 20 Wohneinheiten mit Zwei- und Dreizimmerwohnungen zu gewinnen. Im gleichen Atemzug wurden die Häuser saniert und energetisch ertüchtigt. Fenster wurden erneuert, die Fassade gedämmt und die Treppenhäuser saniert. Zudem wurde auch noch die Heizungsanlage ausgetauscht. Dieser letzte Posten sei allerdings nicht immer nötig, denn durch die Aufstockung werden die Gebäude automatisch energetisch aufgewertet und können so – zumindest theoretisch – mit der alten Heizungsanlage weiter betrieben werden, erläutert Tichelmann.

Bei Immobiliengesellschaften ist eine Generalsanierung einfacher durchzusetzen als bei Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG), hier verlaufen solche Prozesse wegen der Eigentumsverhältnisse oft schwerfällig. Schwierigkeiten mit der Sanierung können sich auch durch die Baustellenlogistik ergeben, schließlich wohnen während der Sanierung in den Häusern Menschen. Auch Mietminderungsansprüche kommen dabei auf die WEG beziehungsweise Immobiliengesellschaften zu.

Synergien bei gleichen Bauten

Genossenschaftlich organisierte Wohnungsunternehmen oder Immobilienunternehmen haben hier bei größeren Gebäudebeständen Vorteile. Mit Bauten gleichen Bautyps und gleichen Grundrisses ergeben sich Synergien. Durch die Baugleichheit konnte im Dortmunder Fall sogar eine serielle Vorfertigung er­möglicht werden, die in diesem Fall von Vonovia zum ersten Mal – außer bei den Brandmauern – in Holzbauweise ausgeführt wurde. Der Vorfertigungsgrad betrug 50 Prozent, hier sei noch „Luft nach oben“, sagt Thomas Zahlmann, Leiter des Bereichs Neubau bei Vonovia. Bei den nächsten Projekten möchte man auch die Brandschutzmauern in Brettsperrholz bauen und entsprechend verkleiden.

Synergien auch bei „weichen“ Faktoren

Vor allem für Wohnbaugenossenschaften oder die ­Immobilienwirtschaft lohnt sich die großflächige ­Sanierung von Gebäudebeständen wegen der Wiederholbarkeit. Am Beispiel von unterschiedlichen Aufstockungen sieht man, dass sich eine einmal getätigte Variante sehr oft duplizieren lässt. Aber nicht nur was die Bautechnik anbelangt gibt es Synergien, die sich positiv auswirken. Sogenannte „weiche Faktoren“ also all das, was sich rund um das Leben der Hausbewohner abspielt, kann mit der Duplizierung von Gebäudesanierungen optimiert und damit angenehm gestaltet werden. Eine Aufstockung betrifft nicht nur das Dach, sondern meist den gesamten Bau, weil in diesem Zuge auch noch andere Dinge saniert werden. Das kann enorme Einschränkungen für die Bewohnerinnen und Bewohner im Baugeschehen nach sich ziehen.

Mieter früh einbeziehen, Ängste nehmen

Das beschreibt auch Thomas Zahlmann: „Wichtig ist, dass sich die Belastungen für die Hausbewohner in Grenzen hält.“ Zahlmann ist ständig mit diesen Themen konfrontiert. In Dortmund etwa erfolgte der Zugang auf die Dachbaustelle von außen, um keinen Baustellenverkehr direkt im Haus zu haben. Diese Möglichkeit wurde bei allen fünf Gebäuden gewählt. Wichtig sei auch, die Bewohnerinnen und Bewohner möglichst früh in den Bauprozess einzubeziehen und so Ängste und Vorbehalte zu nehmen.

Sekundäreffekte bei Sanierungen

Neben der Wohnraumgewinnung spricht man von sogenannten „Sekundäreffekten“, die sich bei Aufstockungen einstellen. Ein solcher Effekt ist die energetische Sanierung. Dachflächen sind mit Abstand die Teile, die – ungedämmt – am meisten Energie im Haus verschwenden. Mit 23 Liter Heizöl pro Quadratmeter und Jahr (rund 230 kWh/m2a) sind Häuser mit ungedämmtem Dach wahre Energiefresser. Mit einer Aufstockung oder Dachsanierung geschieht gleichzeitig eine energetische Sanierung, die beispielsweise eine Dämmung der obersten Geschossdecke obsolet macht.

Der Lichteinfall in Wohnungen wird ebenfalls unter Sekundäreffekten gesehen. Deshalb haben gerade Aufstockungen und Dachgeschosse / Staffelgeschosse eine hohe Attraktivität, weil hier ein hoher Lichteinfall gewährleistet werden kann.

Als dritten Sekundäreffekt spricht Karsten Tichelmann von der TU Darmstadt von „Wundheilung“ in großstädtischen Gebieten. Zu nennen sind hier die Verschönerungen vieler eintöniger Bauten, die durch eine Aufstockung eine neue Attraktivität erfahren. Oftmals wird die Fassade mit Holz verkleidet, farbige Akzente werden gesetzt, aber auch architektonisch ansprechende Aufstockungen, zum Beispiel in Form von Staffelgeschossen, bieten eine optische Aufwertung von Wohngebieten. Von „Wundheilung“ im eigentlichen Sinn kann bei Gebäuden gesprochen werden, die im Krieg durch Bombeneinschläge getroffen und danach wieder provisorisch aufgebaut wurden. Oftmals ist das Flickwerk bautechnisch und optisch zwar erträglich, aber nicht besonders schön. Im Rahmen von Sanierungen und zum Beispiel den Einbau von Dachfenstern entsteht neben der Optik auch oft ein völlig neues Raumgefühl durch den veränderten Lichteinfall. 

Vorteile und Hemmnisse von Aufstockungen

Für Aufstockungen prädestiniert sind leichte Bauweisen in Holz, um die Statik des Bestandgebäudes nicht zu belasten. Hier sind auch zweigeschossige Aufbauten denkbar. Brettsperrholzbauweise kommt ebenso in Betracht wie Holzrahmenbauweise oder Modulbauweise mit entsprechend hohen Vorfertigungsgraden.

Anwendungshemmnisse gibt es bei Aufstockungen natürlich auch, etwa relativ lange Entscheidungsprozesse bei WEG-Bauten. Zudem sind brandschutztechnische Anforderungen zu erfüllen. Je nach Bauordnung müssen zudem 1,5 Stellplätze pro Wohnung ausgewiesen werden, was in hochverdichteten Gebieten der Großstädte herausfordernd sein kann. Allerdings gibt es auch die Chance, dass Bauordnungen für bestimmte Flächen neu geschrieben werden und Stellplätze nicht mehr in dieser Form nötig sind (zum Beispiel bei Ökosiedlungen).

Vorteile liegen laut Karsten Tichelmann von der TU Darmstadt in den vergleichsweise geringeren Baukosten von 1500 bis 1750 Euro/Quadratmeter brutto. Aufstockungen sind hier um den Grundstückspreis und gegebenenfalls um den Tiefgaragenbau im Vorteil. Die energetischen Verbesserungen werden mit einer Aufstockung automatisch umgesetzt. Die Verbesserung der Baukultur und die Quartiersentwicklung sind wichtige Punkte, die für eine solche Form der Nachverdichtung sprechen und nun auch immer mehr umgesetzt werden.

Autor

Rüdiger Sinn ist Redakteur der Zeitschrift dach+holzbau.

Die Potentiale für Aufstockungen sind da, nun müssen sie nur noch geweckt werden

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